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北京城市副中心寫字樓市場營銷大戰一觸即發

中國房地產報記者日前踩盤通州,在16平方公里的運河核心區內,萬科、保利、富力、復地等一線開發商全力布局,項目密集,未來三年的寫字樓供應量將超過200萬平方米。而面對即將到來的入市高峰期,這些長期占據各大業績榜單頭部的開發商,即將迎來一場獨具區域特色的戰爭。

 

 

  中房報記者 陳夢妤 祝延明 北京報道


三年前,一線開發商將這里的土地分食至盡;三年后,搶位城市副中心的營銷大戰一觸即發。


中國房地產報記者日前踩盤通州,在16平方公里的運河核心區內,萬科、保利、富力、復地等一線開發商全力布局,項目密集,未來三年的寫字樓供應量將超過200萬平方米。而面對即將到來的入市高峰期,這些長期占據各大業績榜單頭部的開發商,即將迎來一場獨具區域特色的戰爭。


八年起落


在9月底發布的新版《北京城市總體規劃(2016~2035年)》中,“高水平規劃建設北京城市副中心”單列一節,并明確提出以最先進的理念、最高的標準、最好的質量推進北京城市副中心規劃建設,著力打造國際一流的和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區和京津冀區域協同發展示范區。


而城市副中心建設中最重要的一項就是“一核五區+行政辦公區”規劃,其中的“一核”是指運河核心區。該區域作為現代化國際新城建設和發展的戰略引擎區,將以高端商務為主體、以創意發展為動力、以總部形態為特征。


作為高端商務功能的主要承載地——運河核心區位于通州五河交匯處,總面積16平方公里,地上建筑總規??蛇_316萬平方米,其規劃面積為國貿CBD的兩倍。


不同于以往,此次政策利好并沒有給通州樓市掀起太大波瀾。在走訪過程中,中國房地產報記者也未發現有開發商將此次總規發布作為營銷噱頭。


中國房地產報記者了解到,目前已經有14家國內一線品牌開發商進駐核心區,目標是打造高端的商業集群,其中已經簽約的500強企業包括華夏保險、天安財險、北京銀行(601169,股吧)等,其余金融企業和四大銀行也陸續與各大開發商洽談購買。


在此之前的2009年至2010年,伴隨著CBD東擴風聲傳開,通州樓市開始第一波大漲,短短半年漲了兩三倍,有樓盤一度賣到27000元/平方米的高價。直至2010年4月“國十條”出臺,通州房價飛漲局面得以有效控制,甚至有樓盤每平方米單價大降萬元。


2012年后,在明確通州作為城市副中心,以及通州新城“一核五區”規劃出爐后,通州樓市開始轉向復蘇。期間的2013年5月,經過71輪鏖戰,泰禾集團(000732,股吧)以11.25億元拿地,剔除保障房面積,樓面地價達16581元/平方米,創當時區域地價新高。


2015年,通州樓市開啟第二波大漲。隨著積分落戶政策,以及城市副中心規劃發酵,年中多個樓盤突破3萬元/平方米大關。同年8月14日,北京市住建委聯合通州區政府頒發了首個針對區域實行的住宅限購令。


2016年初,通州的住宅均價為3萬元/平方米,而到年底許多新房接連入市時,報價已在6萬元/平方米以上。不過,此后通州樓市便未再現大起大落。

 

 

  分食之戰


一場沒有硝煙的戰爭就此展開。


根據第一太平戴維斯發布的研究報告顯示,運河核心區是通州寫字樓供應的主要區域,2018年起進入供應高峰期,未來三年該區域寫字樓供應量將超過200萬平方米。未來五年核心區項目的陸續入市將促使通州寫字樓市場進入新的競爭平臺,產品質量和服務質量將大幅提升。


從2015年9月開始,通州商辦市場整體升溫跡象明顯,尤其是運河核心區。


在這個總占地16平方公里的運河核心區,萬科、保利、富力、復地等一線開發商全力布局,五河交匯處的兩岸高端寫字樓鱗次櫛比。據中國房地產報記者沿線統計,項目包括新光大中心、保利大都匯、世界僑商中心、萬科·大都會濱江、綠地中央廣場、復地中心等,超過100米的高層建筑約數十棟,幾乎沒有住宅規劃用地。


中國房地產報記者查閱北京市規劃和國土資源管理委員會官網獲悉,2010年9月以來,運河核心區共成交36宗地塊,規劃用途均為經營用地,建設用地面積均在7000平方米以上,最大面積逾10萬平方米。


2010年9月,富華置地先后以6.6億元和9.1億元摘得核心區逾20萬平方米土地,華業地產先后以14.2億元和7.7億元摘得核心區西岸近3萬平方米土地。


2011年2月,華業地產更是數次出手,分別以6.3億元、10.6億元、6.3億元競得核心區西岸9259平方米、1.2萬平方米、9147平方米土地。


2012年起,鵬瑞利通州開發有限公司、北京美融加投資有限公司、北京通州房地產開發有限責任公司等相繼入局。


2013年,多家一線開發商加速布子運河核心區。保利地產(600048,股吧)率先試水,先后以3.7億元、6.1億元、4.8億元拿下9021平方米、1.5萬平方米和8351平方米的三宗地塊;此后,保利和佛山(樓盤)順德晟鴻投資有限公司聯合體以8.1億元將1.6萬平方米土地收入囊中。綠地控股(600606,股吧)隨后加入,以5億元和7.8億元分別收入9644平方米和1.5萬平方米的土地。10月,富華置地多個聯合體發力,先后五次共斥資42.3億元拿下8.68萬平方米土地。


激烈爭搶下,各開發商在運河核心區的拿地總價走出了一條明顯的上行曲線。


2013年11月,富力地產及其聯合體分別以23.3億元、18.3億元、17.4億元拿下共計7萬平方米土地。


2014年,廣州(樓盤)市天建房地產開發有限公司以16.2億元收入1.7萬平方米,北京富潤萬嘉房地產開發有限公司以16.7億元收入1.7萬平方米土地,中聯置地聯合體分別以10.5億元和6.5億元將1.4萬平方米和9293平方米兩宗地收入囊中。值得注意的是,復地集團聯合體期間歷經5次報價,以17.9億元拿下1.8萬平方米土地,后又以10.7億元收入8949平方米土地。


不過,運河核心區的商業用地樓面地價走勢相對平穩。


據中國房地產報記者計算,2010年富華置地在運河核心區拿地時(V-04、V-06多功能用地,規劃建筑面積60200平方米)樓面地價約1.1萬元/平方米;2013年,綠地控股拿地時(IV-01地塊F3其他類多功能用地,規劃建筑面積60000平方米)樓面地價約1.3萬元/平方米;2014年,復地集團聯合體拿地時(IX-02地塊F3其他類多功能用地,規劃建筑面積89000平方米)樓面地價為1.2萬元/平方米。


不過,其中并未有萬科的身影。


CBD豐盛想象力下 一觸即發的營銷戰“目前我們的底商商鋪在售,單價85000元/平方米起,面積在150平方米至300平方米之間。開發商不著急賣,價格也一直維持在這個水平,限購調控影響有限?!蹦硺潜P銷售顧問張慧對中國房地產報記者表示。


價格巋然不動甚至略微上漲。目前運河核心區在售的多為商業項目,住宅項目并不多,且部分開發商規定的首付比例高于調控的首付比例。與此同時,中國房地產報記者在走訪中還發現,雖有項目在建,但并未開盤出售,售樓網站上推出的樓盤也都標注為“待定”。


“項目大多售罄,在售的只剩下少量商鋪,面積300平方米以下,底商起價90000元/平方米。不少大企業都是整棟購買,華夏保險買了我們兩棟樓,分別是12.9億元和19.7億元?!蹦稠椖夸N售顧問薛恒表示。


盡管未在核心區自主拿地,但萬科在此的布局力度并不遜于其他一線房企。


萬科·大都會濱江是北京萬科最高標準大都會系的首發項目,定位商務型公寓。商務型公寓是通州特有的一類產品,在運河核心區此前出讓的36宗F3類用地中,才規劃有少量此類商務型公寓產品。


據中國房地產報記者初步統計,目前通州共有6個商務型公寓項目,分別是萬科·大都會濱江、保利大都匯、新光大中心、富力運河十號、世界僑商中心和綠地中央廣場。去年,萬科以3.5萬元/平方米的單價購買了新光大中心兩棟公寓,而近期開盤時已經漲至6萬元/平方米至7.5萬元/平方米;保利大都匯的公寓則計劃在明年開盤。


張慧表示:“我們距離北京市政府新址1公里左右,而且核心區項目還能享受諸多優惠政策,未來還有很大升值空間,運河核心區的房產才更有投資價值?!?/p>


雖然運河核心區對標的是國貿CBD、金融街(000402,股吧),但規格其實要高于國貿CBD。正如世邦魏理仕華北區顧問及交易部執行董事王茂君所言,世界上知名的CBD,都是先有規劃,后有發展。運河CBD也采用這種思路,以避免國貿等核心區交通壓力、人口壓力等城市病的出現。


隨著北京傳統熱點區域寫字樓供應的減少和租金的上漲,越來越多的客群將目光投向北京新興商務區,使得寫字樓租賃市場呈現從城市核心區向新興商務區轉型的發展態勢。


有業內專家如是評價,現在的運河CBD,無論是前期規劃理念高度還是整體建設規模,抑或優越的濱河環境所營造的灣區特質,都非國貿CBD所能比擬。加之北京市政府搬遷后對整個區域形成的有力支撐,運河CBD的想象力遠在國貿之上。


差異化優勢掣肘高峰戰局


最嚴限購下也不滅火的行情,是肯定通州未來發展的最好佐證。


“2015年時,你有200萬元還可以挑房子,到2016年必須有400萬元才有得挑。而現在,你至少得有800萬元才可能有資格看看房?,F在我們在售的商鋪,最便宜的總價1400萬元,你以前的800萬元才剛夠首付?!毖闳缡钦f,“通州限購政策可以理解為,以公寓立項的商務公寓可以由北京購房資格的個人或公司購買,而辦公立項改成的商住公寓只能賣給公司。但現在我們這購房必須以公司名義,并且按規定支付全款?!?/p>


“其實項目價格一直未跌,限購短期內確實有助于降低投資熱度,但限購后仍有不少客戶前來咨詢?!睆埢壅f。


戴德梁行發布的北京寫字樓市場數據顯示,第三季度北京市甲級寫字樓市場租金繼續保持平穩。此外,戴德梁行預測,通州新城核心區將成為未來北京寫字樓市場最具潛力的三大商圈之一。

 

 

“在存量不多,供地較少的情況下,通州作為城市副中心,未來需求會很多,價格會比較堅挺?!敝性禺a首席分析師張大偉分析稱。


通州運河核心區各項目,并未出現人們想象中的營銷大戰,受訪的多位銷售顧問對項目現狀和市場前景的看法表現出了極為一致的樂觀。不過,據中國房地產報記者了解,復地中心10月25日剛剛舉辦了一場小規模資產峰會,世界僑商中心則于11月4日主辦運河CBD新商業生態峰會,這意味著。營銷大戰當前,各開發商的預熱活動已經陸續鋪開。


另據中國房地產報記者了解,10月份北京市住建委只發布了兩張非住宅項目預售許可證,分別為金茂時代佳苑和華遠華中心,但擬售價格未知。


此外,位于通州的北京市政府新大樓已經揭開面紗,年底市級機關將首批啟動搬遷。


現階段品牌房企已形成了差異化定位,比如,保利主要依托集團文化藝術產業優勢,打造商務藝術綜合體;綠地憑借多年商辦經驗,打造智能辦公寫字樓;富華、世茂主打企業獨棟產品;復地以金融蜂巢為概念,主打高端商務集群綜合體。


但是,走過了今年的“金九銀十”,在政策施壓、項目品類優勢式微、部分客群定位雷同等背景下,駐守運河核心區的眾多一線開發商,面對即將到來的供應高峰期,迎接他們的將是一場更激烈的廝殺。